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新华社:长租公寓接连“爆雷” 背后又是高杠杆这个“害人精”!

时间:2019-11-13

最近,许多品牌的长期租赁公寓运营商打破了资本链,停止了运营,给许多租户和房东带来了经济损失。

《新华视点》记者发现,长期租赁市场缺乏准入门槛和标准。许多企业每季度或每月向房东支付房租。利用长期收入和短期资金支付的杠杆作用,可以扩大到10倍以上。 一旦资本市场调整,这类企业往往会陷入资本链断裂的深渊。

接连不断的“雷雨”:房东不能收房租,房客不能住在房子里

近日,拥有45000套出租屋的长期租赁公寓企业南京乐嘉商业管理有限公司宣布破产 记者在南京新城科技园Lega办公室看到,公司已经去了大楼空

来自合肥的房东王先生说,乐嘉和他签了一年的租金合同,每月1600元,向房客收取一年的租金,但只给了王先生三个月的租金。 现在莱加已经关闭,王先生无法得到剩余的九个月租金。

”乐嘉要求租户每次至少支付半年的租金。他周围的许多房客通常一次付半年、一年或更长时间的房租。 “房客董女士说,她从2017年开始通过法律事务部租房子。现在莱加突然关门,只付了两个月半年的租金。剩余的四个月租金去了水漂。

记者从采访中了解到,成立于2016年的莱加公司在南京、合肥、Xi安、苏州、杭州、成都和重庆七个城市拥有45000套公寓,其中15000套位于南京。 许多房客已经付了大约一年的租金。 记者在来自乐嘉的两组维权人士中看到,许多租户表示,房东已经发出“行进命令”,要求限期离开。

自10月份以来,许多父母在租房上遇到了问题。南京骏皇公寓发布通知称,该公司资金中断,无法正常运营。河南月如公寓发布通知称,由于巨大的运营和资本压力,1600套公寓无法维持公司的正常运营。杭州的五家运营商面临现金流紧张.

事实上,自2018年以来,公寓、公寓出租和公寓爱好者等品牌公寓相继面临资本链问题。 房地产行业长期租赁公寓的发展前景也不明朗。自今年以来,许多知名房地产开发商已经剥离了长期租赁公寓业务。 根据壳牌研究院的数据,到目前为止,全国公寓商店的关闭率已经达到3.6%,主要原因是资金链断裂、消防违规和财产纠纷。

高杠杆风险:年收入和月付款可以增加到杠杆的10倍以上。

据了解,长期租赁公寓行业分为集中型和分散型。 集中公寓投资金额大,租赁经营周期长,从业企业综合实力强,风险控制好。分散式公寓进入门槛低,容易启动。一些非标准公寓平台尽最大努力扩大市场规模,以获得更多现金流和更高估值。一旦出现商业问题,就会出现房东得不到租金、房客被赶出家门的尴尬局面。

记者从采访中了解到,为了快速占领市场,一些分散的长期租赁公寓公司收取高价和低价租金。 以Lega为例,在“高进低出”模式下,每个租赁单元每月损失数百元。 为了弥补差额空,乐加采取了按季度向房东支付租金的长期和短期方法,但要求房客每年向自己支付租金。

南京理工大学房地产经济管理系主任吴向华表示,乐嘉等企业实际上采取了高杠杆的发展方式。如果租金按年度和季度支付,杠杆率为4倍。如果你按年或按月支付,杠杆率可以提高到10倍以上。 这类企业希望迅速扩大市场规模,不断增加资金流量,然后筹集资金在股票市场上市,从资本市场“抓钱”。

然而,随着房地产行业加速去杠杆化,资本逐渐回归理性。 根据壳牌研究院的统计,2015年长期公寓融资的数量达到23家。然而,截至2019年9月,融资案例数量只有6个,主要集中在V领地、魔方、青科等龙头企业。

“没有资本的帮助,许多长期公寓的经营者陷入了资本链的困境。 365房地产家庭网络实际控制人胡光辉说,“现在基金公司大多不愿意购买长期公寓项目,长期公寓公司的融资渠道遇到了障碍。” “更多地方测试房租监管以保护房东和房客的权益”鉴于最近长期租赁公寓市场经常出现“雷雨”,已有更多地方进行了特别检查。 今年8月,南京宣布,各部门将共同努力,依法打击高租金征收和低租金挪用等行为。 随后,杭州还宣布对住房租赁市场进行为期一个月的专项检查,重点是整治和规范住房租赁市场的经营秩序,严格检查租赁合同嵌入、高租金收缴和低租金收缴、侵犯群众利益等问题。

许多地方最近也在探索建立住房租赁信托制度。 杭州市颁布《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)(征求意见稿)》,规定在银行设立租赁资金专用存款账户,租赁资金如支付给房东的租金、从房客处收取的租金、存款以及通过“租赁贷款”获得的资金等应纳入管理专用账户。 南京市发布了《关于进一步规范房屋租赁经营、防范市场金融风险的通知》,规定开展房屋租赁代理业务应建立房屋租赁租金托管制度和租金银行托管制度。

”租金托管制度可以保证资金安全,同时提高企业进入市场的成本门槛,使长期公寓企业的租金收入更加透明和规范,保障租户的租金安全。 安居克房地产研究所首席分析师张博说

中国人民大学法学院教授刘俊海建议对一些“逃脱”的高管提起刑事诉讼。扣押、查封和冻结财产应及时进行,以尽量减少租户和房东的损失。

业内人士认为,与“雷雨”后的协同处置相比,主管部门尤其需要加强对长期租赁公寓运营模式的监管,使长期租赁市场能够实现健康规范发展,从而保护房东和租户的合法权益。

全国房地产商会联合会主席顾云昌认为,租赁市场仍然不发达,应该受到政策法规的保护,以确保租赁市场的健康发展。 “要建立房屋租赁法律法规体系,将租赁内容纳入长效机制框架,加强房屋租赁立法,根据租赁机构的属性进行分类指导,规范行业,避免行业野蛮发展。 「

(文章来源:新华社)

(责任编辑:DF010)

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